Crédito Habitação: Novidades e Como Poupar em 2025

Por Tejo360^®– Compramos a Sua Casa

A contratação de crédito habitação é uma fonte de preocupação para muitos proprietários em Portugal. Com as constantes mudanças no mercado e as alterações na legislação, é fundamental estar bem informado para tomar boas decisões. Entendemos que o empréstimo para a casa é uma das maiores despesas para a maioria das famílias, e navegar por este tema pode ser desafiante.

Na Tejo360, somos especialistas na compra rápida e direta de imóveis a proprietários, e sabemos que, para muitos, a venda de uma casa está diretamente ligada à necessidade de contratar, gerir ou liquidar um crédito habitação. Este artigo é um guia prático, que procura entender as novidades do financiamento para a habitação em 2025 e abordar algumas dicas para aliviar o peso da prestação mensal.

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O Crédito Habitação em 2025: Novas Realidades

Os anos de 2024 e 2025 têm sido marcados por um cenário económico em constante evolução, que impacta diretamente o seu crédito habitação. A inflação, embora mais controlada do que em anos anteriores, e as flutuações das taxas de juro, nomeadamente a Euribor, continuam a ser fatores determinantes para o custo do seu empréstimo.

Mas este período trouxe também importantes novidades legislativas e medidas de apoio que o podem ajudar a gerir o seu financiamento de forma mais eficaz.

Nos últimos 12 a 18 meses, assistimos à implementação de diversas iniciativas com um impacto significativo no mercado do crédito habitação em Portugal:

• Garantia Pública para Jovens (18 a 35 anos): os Decretos-Lei n.º 44/2024 e n.º 236-A/2024/1 estabeleceram as condições para uma garantia pessoal do Estado, permitindo que jovens até aos 35 anos que comprem a sua primeira habitação (até 450 mil euros) obtenham financiamento bancário até 100% do valor da transação.
• Isenção de IMT e Imposto de Selo para Jovens: complementarmente à garantia pública, o Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, e o Decreto-Lei n.º 48-D/2024, de 31 de julho, introduziram a isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto de Selo, bem como a redução de emolumentos de registo, para jovens até aos 35 anos que comprem a sua primeira habitação própria e permanente.
• Suspensão da Comissão de Amortização Antecipada: a isenção da comissão de reembolso antecipado para contratos de crédito habitação com taxa variável, para habitação própria permanente, foi prorrogada até 31 de dezembro de 2025. Excelente notícia para quem quer reduzir o capital em dívida e os juros a pagar.

Estas mudanças no panorama do crédito habitação refletem uma maior preocupação em facilitar o acesso à habitação e em apoiar os proprietários na gestão dos seus encargos.

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Tipos de Crédito Habitação e Taxas de Juro

Compreender os diferentes tipos de crédito habitação e as taxas de juro associadas é o primeiro passo para tomar decisões informadas:

• Taxa Variável: ligada à Euribor, que reflete as taxas de juro de referência do mercado. A principal vantagem é que pode beneficiar de descidas nas taxas, resultando em prestações mais baixas. Contudo, está exposto a aumentos, o que pode tornar o empréstimo mais caro. É ideal para quem aceita o risco e tem alguma folga financeira.
• Taxa Fixa: a prestação mantém-se constante durante todo o prazo ou num período predefinido. Oferece estabilidade e previsibilidade, protegendo-o de subidas inesperadas da Euribor. Embora possa significar uma prestação inicial mais alta, é a opção mais segura para quem valoriza a tranquilidade e a estabilidade orçamental do seu financiamento.
• Taxa Mista: combina um período inicial de taxa fixa, seguido de um período de taxa variável. Pode ser uma boa solução para quem quer beneficiar da estabilidade no início do crédito habitação e acredita numa futura descida da Euribor, ou para quem pretende ter tempo para se adaptar a uma taxa variável.

Custos Associados ao Crédito Habitação

Existem outros encargos que influenciam o custo total do seu crédito habitação e que é fundamental conhecer para ter uma visão completa do seu empréstimo:

• Comissões Bancárias: Os bancos cobram diversas comissões ao longo do processo:
  • Comissão de Abertura/Dossier: geralmente varia entre 200€ e 500€. É cobrada no início do processo pelo tratamento e análise do seu pedido.
  • Comissão de Avaliação do Imóvel: essencial para o banco determinar o valor potencial de financiamento, pode situar-se entre 200€ e 350€.
  • Comissão de Estudo/Análise: por vezes, existe uma comissão separada para a análise do processo, que pode rondar os 50€ a 150€.
  • Comissão de Amortização Antecipada: em caso de querer liquidar parte ou a totalidade do seu empréstimo antes do prazo. Atualmente, e até 31 de dezembro de 2025, esta comissão está isenta para contratos com taxa variável (normalmente 0.5% do capital amortizado). Para contratos a taxa fixa, a comissão é de 2%.
• Impostos: o principal imposto é o Imposto de Selo, que incide sobre o valor total do crédito habitação e sobre os juros. A taxa varia conforme o prazo do empréstimo (por exemplo, 0,6% sobre o capital financiado para prazos iguais ou superiores a 5 anos, e 0,04% sobre os juros).
• Seguros Obrigatórios: para ter um crédito habitação, é obrigatório contratar:
  • Um seguro de vida, que garante o pagamento da dívida em caso de falecimento ou invalidez do segurado. O custo varia muito com a idade, estado de saúde e capital seguro, mas pode representar entre 15€ a 50€ mensais por segurado.
  • Um seguro multirriscos, que protege o imóvel contra danos como incêndios, inundações, ou outros eventos. O custo depende do valor do imóvel e das coberturas adicionais, mas pode variar entre 10€ e 30€ mensais.
• Outros Encargos: podem surgir custos com a escritura pública e os registos (como o registo de hipoteca), que normalmente são suportados pelo comprador. Estes custos podem variar, mas para um imóvel de valor médio, podem oscilar entre 400€ e 800€.
  
  

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Poupar no Crédito Habitação: Dicas Práticas

Com o crédito habitação a representar uma fatia considerável do orçamento, é vital explorar todas as formas de poupança:

Renegociação do Crédito Habitação com o Seu Banco

Não hesite em contactar o seu banco para renegociar as condições do seu empréstimo. Pode tentar reduzir o spread, negociar a dispensa de certas comissões ou rever as condições dos seguros associados.

Transferência do Crédito Habitação para Outro Banco

Se o seu banco não for flexível, transferir o crédito habitação para outra instituição pode resultar em poupanças significativas. Compare a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) das propostas, pois inclui todos os custos associados ao empréstimo, dando-lhe uma visão mais real do custo total.

A transferência pode implicar custos de comissão de amortização antecipada no banco de origem e novas comissões no banco de destino, mas as poupanças a longo prazo podem compensar. Poderá saber tudo sobre transferência de crédito habitação no nosso guia completo.

Amortização Parcial ou Total

Se tiver poupanças, amortizar parcial ou totalmente o seu crédito habitação pode ser uma excelente forma de reduzir os juros pagos e encurtar o prazo do empréstimo. As comissões de amortização antecipada são geralmente baixas (0,5% para taxa variável, 2% para taxa fixa).

Outras Dicas de Poupança

Analise os seguros de vida e multirriscos fora do banco. É seu direito poder contratar estes seguros noutras seguradoras, o que pode representar poupanças substanciais no custo global do seu crédito habitação.

Mantenha um orçamento familiar rigoroso para identificar onde pode cortar despesas e, quem sabe, canalizar mais dinheiro para o seu empréstimo.

Cuidados a Ter ao Contratar um Crédito Habitação

Ao procurar ou reavaliar o seu crédito habitação, alguns aspetos são cruciais:

• TAEG e MTIC: estes são os indicadores mais importantes. A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) representa o custo total do crédito habitação, incluindo juros, comissões, impostos e seguros. O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) indica o valor total que vai pagar pelo empréstimo até ao fim do contrato. Compare sempre a TAEG e o MTIC, não apenas o spread ou a taxa de juro.
• Cláusulas Contratuais: leia com atenção todas as cláusulas do contrato do seu crédito habitação. Perceba os custos, as penalizações e as condições de reembolso.
• O Papel do Intermediário de Crédito Habitação: um intermediário pode ajudar a encontrar as melhores propostas no mercado, dado que trabalha com vários bancos e pode ter acesso a condições mais vantajosas para o seu financiamento.

Onde a Tejo360 Pode Ajudar

Sabemos que, apesar de todas as dicas de poupança e renegociação, para alguns proprietários, o crédito habitação pode tornar-se um fardo insustentável. Situações como o incumprimento bancário, a penhora iminente, ou a necessidade de liquidar dívidas urgentes, podem levar à decisão de vender o imóvel.

Nesses momentos, a Tejo360 surge como uma solução rápida e eficaz. Compramos a sua casa de forma direta, rápida, sem burocracias, e com capitais próprios – e tudo em menos de 14 dias. Não somos uma imobiliária tradicional – somos um comprador certo e seguro. Não cobramos comissões, não exigimos obras e garantimos um processo confidencial e sem compromisso.

Se o seu crédito habitação se tornou um problema e precisa de uma saída rápida, segura e descomplicada, a Tejo360 é a alternativa que procura.

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