Mais-valias de Imóveis Herdados: O Que Saber?

Por Tejo360^®– Compramos a Sua Casa

Herdar um imóvel é, para muitos, um momento de grande significado, mas pode também trazer consigo complexidades, especialmente no que toca à sua venda e às implicações fiscais. As mais-valias de imóveis herdados são um tema que gera muitas dúvidas, e compreender como funcionam é essencial para evitar surpresas e otimizar a gestão deste património.

Na Tejo360, somos especialistas na compra rápida e direta de imóveis, e sabemos que a venda de um imóvel herdado, com as suas particularidades fiscais, pode ser um processo desafiante.

Este artigo é um guia informativo que visa esclarecer tudo o que precisa de saber sobre as mais-valias de imóveis herdados, desde o seu cálculo às situações de isenção e à forma de as declarar.

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O Que São Mais-valias de Imóveis Herdados?

As mais-valias de imóveis herdados referem-se ao lucro obtido com a venda de um imóvel que foi adquirido por herança. Tal como na venda de qualquer outro imóvel, se o valor de venda for superior ao valor considerado para a sua aquisição, gera-se uma mais-valia que, em Portugal, está sujeita a tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS).

Como Calcular as Mais-valias de Imóveis Herdados

O cálculo das mais-valias de imóveis herdados segue, em grande parte, a mesma lógica da venda de imóveis adquiridos por compra, mas com uma particularidade crucial no que respeita ao valor de aquisição. A fórmula base é a seguinte:

Mais-valias = Valor de Venda – (Valor de Aquisição x Coeficiente de Correção Monetária) – Encargos com a Venda – Encargos com a Valorização do Imóvel

1. Valor de Venda: Corresponde ao preço pelo qual o imóvel foi efetivamente vendido.
2. Valor de Aquisição: Este é o ponto-chave para as mais-valias de imóveis herdados. O valor de aquisição não é o preço que o falecido pagou, mas sim o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data do falecimento do anterior proprietário. Este é o mesmo valor que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo pela transmissão gratuita (herança).
3. Coeficiente de Correção Monetária: Se o imóvel foi adquirido (ou o falecimento ocorreu) há mais de dois anos antes da venda, pode ser aplicado um coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição, publicado anualmente em Portaria (por exemplo, a Portaria n.º 288/2024/1, de 7 de novembro, atualizou os coeficientes para 2025), para ajustar o valor à inflação.
4. Encargos com a Venda: Pode deduzir despesas como a comissão da imobiliária, custos com certificados energéticos, despesas notariais e de registo da venda.
5. Encargos com a Valorização do Imóvel: São dedutíveis as despesas com obras de valorização (construção, reconstrução, ampliação, melhoramento) realizadas nos últimos 12 anos antes da venda. É fundamental guardar todas as faturas e comprovativos destas despesas.

É essencial ter todos os comprovativos das despesas para que possam ser deduzidas no cálculo das mais-valias de imóveis herdados.

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Tributação das Mais-valias de Imóveis Herdados

Em Portugal, apenas 50% do valor das mais-valias de imóveis herdados é considerado para efeitos de tributação em IRS. Este montante é adicionado aos restantes rendimentos anuais do contribuinte (salários, rendas, etc.) e sujeito às taxas progressivas de IRS aplicáveis ao seu escalão de rendimento. Isto significa que a taxa final de imposto sobre as mais-valias de imóveis herdados dependerá do seu rendimento total.

Situações de Isenção de Mais-valias de Imóveis Herdados

Existem algumas situações em que a venda de mais-valias de imóveis herdados pode beneficiar de isenção total ou parcial de imposto:

• Imóveis Adquiridos Antes de 1989: Se o imóvel foi adquirido pelo falecido antes de 1 de janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código do IRS), a venda está isenta de tributação de mais-valias. Esta é uma das isenções mais comuns para mais-valias de imóveis herdados.
• Reinvestimento em Habitação Própria e Permanente (HPP): Se o imóvel herdado era a sua habitação própria e permanente (ou se o afetar a HPP após a herança) e o valor da venda (ou parte dele) for reinvestido na compra, construção ou reabilitação de um novo imóvel para a sua HPP. O reinvestimento deve ocorrer num prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda. Se o reinvestimento for parcial, a isenção aplica-se proporcionalmente.
• Contribuintes Reformados ou com Mais de 65 Anos: Se vender a sua HPP e tiver mais de 65 anos ou for reformado, pode beneficiar de isenção total se reinvestir o valor da venda (ou parte dele) num contrato de seguro financeiro do ramo vida, adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou contribuições para o regime público de capitalização, no prazo de 6 meses após a venda.

Declaração das Mais-valias de Imóveis Herdados no IRS

A venda de mais-valias de imóveis herdados deve ser sempre declarada no IRS, mesmo que beneficie de isenção. A declaração é feita no ano seguinte ao da venda, durante o período de entrega do IRS (normalmente entre abril e junho).

• Anexo G: Para imóveis cujo valor de aquisição (VPT à data do falecimento) é posterior a 1 de janeiro de 1989.
• Anexo G1: Para imóveis cujo valor de aquisição (VPT à data do falecimento) é anterior a 1 de janeiro de 1989 (para efeitos de controlo, mesmo que isento).
• Heranças Indivisas: No caso de imóveis de heranças indivisas (ainda não partilhadas), se o imóvel for vendido na totalidade, cada herdeiro deve declarar individualmente a sua quota-parte das mais-valias de imóveis herdados no seu IRS. A Autoridade Tributária, através da Informação Vinculativa – Processo n.º 27052, de 29 de outubro de 2024, clarificou que a partilha do valor da venda entre herdeiros não altera a forma como cada um deve declarar a sua parte das mais-valias.

É crucial guardar todos os comprovativos de despesas e datas, pois a Autoridade Tributária pode solicitá-los para verificar a correção dos valores declarados e das isenções aplicadas às mais-valias de imóveis herdados.

Documentação Essencial

Para a venda e posterior declaração das mais-valias de imóveis herdados, certifique-se de ter os seguintes documentos organizados:

• Certidão de óbito do proprietário anterior.
• Declaração de herdeiros ou escritura de partilha (se já efetuada).
• Caderneta Predial atualizada.
• Certidão Permanente do Registo Predial.
• Faturas e comprovativos de todas as despesas dedutíveis (obras, comissões, certificados energéticos, impostos pagos na aquisição).
• Documentos da venda do imóvel.

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Como a Tejo360 Pode Ajudar

Lidar com as mais-valias de imóveis herdados pode ser um processo complexo, especialmente quando se adiciona a burocracia da venda de um imóvel. A Tejo360 reconhece estes desafios e oferece uma solução simplificada e rápida para quem pretende vender um imóvel herdado.

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