As mais-valias imobiliárias são uma das maiores preocupações para quem vende uma casa em Portugal. Este imposto, aplicado sobre o lucro obtido na venda da casa, pode representar uma parte significativa do rendimento da transação. No entanto, existem formas eficazes de reduzir ou, em determinados casos, até de evitar o pagamento das mais-valias imobiliárias.
Compreender estas estratégias é essencial para uma venda eficiente e financeiramente vantajosa. Na Tejo360, estamos habituados a ajudar proprietários a vender a casa de forma descomplicada e sem intermediários, oferecendo soluções que simplificam cada etapa do processo. Neste guia explicamos como calcular as mais-valias imobiliárias, exploramos os casos de isenção e apresentamos exemplos práticos para minimizar este imposto, garantindo que o processo de venda seja mais simples e vantajoso para si.
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Conteúdos
O Que São Mais-valias Imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido na venda de um imóvel. Simplificando, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu a casa e o valor pelo qual a adquiriu, considerando ainda encargos e correções monetárias aplicáveis.
De acordo com o artigo 10.º do Código do IRS, as mais-valias são classificadas como ganhos obtidos que não se enquadram em categorias de rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais. No contexto imobiliário, as mais-valias surgem quando o preço de venda de um imóvel é superior ao preço de compra, resultando num ganho positivo. Pelo contrário, se o valor de venda for inferior ao valor de compra, temos uma menos-valia.
É importante perceber que o imposto não incide necessariamente sobre a totalidade da mais-valia, e existem formas legais de reduzir este valor tributável ou até de evitar o pagamento. Estas incluem, por exemplo, deduções de encargos associados ao imóvel, como despesas com obras ou custos legais, o reinvestimento em habitação própria e permanente, entre outras situações específicas previstas na lei.
Compreender estas possibilidades é crucial para quem deseja maximizar os benefícios financeiros da venda do imóvel e evitar surpresas desagradáveis no momento da tributação.
Tributação sobre Mais-Valias Imobiliárias
Quem Paga Imposto sobre Mais-valias?
Os residentes em Portugal estão sujeitos ao pagamento de IRS sobre as mais-valias imobiliárias, sendo o valor calculado com base no escalão de rendimento em que se enquadram. Por outro lado, os não residentes estão sujeitos a uma taxa liberatória fixa de 28% sobre as mais-valias apuradas, independentemente do seu rendimento global.
Como São Tributadas as Mais-valias?
Em regra, 50% do lucro obtido com a venda do imóvel é considerado para efeitos de tributação no IRS. No entanto, existem exceções em que a incidência pode ser de 100%, dependendo de circunstâncias específicas, e situações em que é possível usufruir de isenção parcial ou total. Eis os detalhes:
Incidência de 100% das Mais-valias
O imposto incide sobre a totalidade das mais-valias apuradas (100%) quando o imóvel tenha beneficiado de apoio financeiro não reembolsável do Estado, para aquisição ou realização de obras, cujo valor seja superior a 30% do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel para efeitos de IMI.
Nestes casos, se o imóvel for vendido antes de decorridos 10 anos após o apoio, a totalidade da mais-valia será tributada.
Incidência de 50% das Mais-valias
Em todos os restantes casos, o imposto aplica-se apenas sobre metade do valor apurado, o que é a situação mais comum. Este mecanismo reduz automaticamente a base de cálculo para o IRS, ajudando a minimizar o impacto fiscal.
Casos de Isenção
Além da incidência reduzida, existem situações específicas em que é possível obter isenção parcial ou total do pagamento de mais-valias imobiliárias.
- Imóveis adquiridos antes de 1989: imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão totalmente isentos de tributação de mais-valias imobiliárias, uma vez que a legislação em vigor na altura não previa este imposto.
- Habitação própria e permanente: é possível obter isenção parcial ou total das mais-valias ao reinvestir o valor da venda na compra de outra habitação própria e permanente. Para beneficiar desta isenção o reinvestimento deve ser efetuado no prazo de até 24 meses antes ou nos 36 meses posteriores à venda da casa. Apenas habitações que são classificadas como própria e permanente (tanto a vendida quanto a comprada) são elegíveis.
- Pessoas com mais de 65 anos: os proprietários com 65 anos ou mais podem beneficiar de isenção de tributação se o valor obtido com a venda for investido num Plano de Poupança Reforma (PPR) ou noutros produtos financeiros equivalentes reconhecidos pelo Estado.
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Como São Calculadas as Mais-Valias?
O cálculo das mais-valias imobiliárias segue a seguinte fórmula:
Mais-Valias = Valor de Venda – (Valor de Compra + Encargos + Melhorias)
De notar que tanto o valor de compra, como o valor de encargos e melhorias devem ser corrigidos pelo coeficiente de desvalorização da moeda, como veremos de seguida.
Valor de Compra Corrigido
O valor de compra do imóvel é ajustado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, que atualiza o valor de compra com base na inflação. Este coeficiente garante que o cálculo reflete a realidade económica atual.
Encargos de Compra e Venda Corrigidos
Os encargos incluem todas as despesas associadas à aquisição e venda do imóvel, desde que devidamente comprovadas. Mais uma vez, estes encargos podem ser ajustadas pelo coeficiente de desvalorização da moeda. Estes podem incluir:
- Custos com escritura e registos.
- Impostos pagos na compra, como IMT e Imposto de Selo.
- Comissões pagas a agentes imobiliários.
- Honorários de advogados ou solicitadores.
- Custos com emissão de certidões, como certidão permanente, declaração de não dívida ao condomínio ou certificado energético.
Encargos com Melhorias Corrigidos
Os custos com obras que valorizam o imóvel ou o mantêm em boas condições também podem ser deduzidos, desde que estas obras tenham sido realizadas nos 12 anos anteriores à venda. Estas despesas devem ser devidamente comprovadas com faturas detalhadas e datadas, e podem incluir:
- Melhorias significativas, como renovação de cozinhas, casas de banho ou instalação de janelas eficientes.
- Obras de conservação, como pintura, reparações em canalizações, ou substituição de equipamentos essenciais.
- Juros de empréstimos contraídos para obras no imóvel.
Mais uma vez, estes encargos podem ser ajustadas pelo coeficiente de desvalorização da moeda.
Exemplo prático
Ilustramos com um exemplo prático, para o caso de uma casa vendida em 2024, adquirida e com melhorias em 2013:
- Coeficiente de desvalorização da moeda 2013-2024: 1,17
- Valor de compra: 110.000€ em 2013
- Valor de compra corrigido: 128.700€ (110.000€ multiplicado por 1,17)
- Valor de encargos e melhorias: 20.000€ em 2013
- Valor de encargos e melhorias corrigido: 23.400€ (20.000€ multiplicado por 1,17)
- Valor de venda/realização: 200.000€ em 2024
- Custo de comissão imobiliária: 12.300€ (10.000€ + 23% de IVA)
- Cálculo das mais-valias: 200.000€ – (128.700€ + 23.400€ + 12.300€) = 35.600€
Caso o valor da mais-valia não seja reinvestido na compra de uma nova habitação própria e permanente, 50% do valor apurado será considerado para efeitos de tributação em sede de IRS. No exemplo acima, 50% de 35.600€, ou seja, 17.800€, será adicionado aos rendimentos anuais e tributado com base no escalão de IRS aplicável.
Por outro lado, se o valor da venda for reinvestido na compra de uma nova habitação própria e permanente, de valor semelhante ou superior, não haverá lugar ao pagamento de imposto sobre as mais-valias. Para isso, é essencial que o reinvestimento ocorra no prazo máximo de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda e que toda a transação esteja devidamente documentada e reportada às Finanças.
Como Poupar em Mais-Valias Imobiliárias?
Reinvestir na Compra de Outra Habitação
Para beneficiar da isenção, o imóvel vendido deve ser a sua habitação própria e permanente, e o reinvestimento deve ser feito numa nova habitação também com o fim de habitação própria e permanente. Documente todos os gastos e cumpra o prazo de 36 meses para evitar complicações fiscais.
Deduzir Melhorias e Encargos no Cálculo
Inclua obras realizadas nos últimos 12 anos que aumentaram o valor do imóvel, desde que tenha faturas detalhadas, com a morada e número de contribuinte corretos. Pode e deve também deduzir custos com escritura, registos, custos associados à venda como comissões imobiliárias, e impostos outros custos relevantes pagos na compra.
Benefícios Fiscais para Seniores
Quem tem mais de 65 anos pode investir o valor da venda num PPR ou fundo semelhante e usufruir de isenção total.
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Como Reportar as Mais-Valias Imobiliárias no IRS
Declaração no Anexo G ou G1 do IRS
Siga os seguintes passos no seu Portal das Finanças:
- Aceda à sua área pessoal e selecione a opção para preencher o IRS.
- Escolha e adicione o Anexo G (caso tenha adquirido o imóvel após janeiro de 1989) ou o Anexo G1 (compra anterior a janeiro de 1989) para declarar as mais-valias imobiliárias.
- Insira o valor de venda (também conhecido como valor de realização), valor de compra corrigido pelo coeficiente de desvalorização e todos os encargos e melhorias dedutíveis.
Prazo para Submissão
A declaração de IRS deve ser submetida entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte à venda da casa.
Dicas para Evitar Erros
Deve verificar e guardar toda a documentação antes de submeter a declaração, dado que poderá ser solicitada pela Autoridade Tributária. Deve também consultar o seu contabilista para garantir que todas as deduções aplicáveis foram incluídas e que tudo ficou correctamente preenchido, de forma a evitar problemas futuros.
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As mais-valias imobiliárias podem ser uma parte significativa da venda de um imóvel, mas existem formas de minimizar ou até evitar este imposto. Seja através de reinvestimento, dedução de encargos ou benefícios fiscais, é crucial estar bem informado e preparado para tirar o máximo partido das opções disponíveis.
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