Vender casa sem imobiliária pode parecer um grande desafio. No entanto, vários proprietários escolhem este caminho todos os dias, atraídos pela potencial poupança financeira que oferece. Neste guia completo, iremos explorar como pode vender a sua casa de forma independente e reduzir os encargos com as comissões associadas à mediação imobiliária (tipicamente 5 ou 6% + IVA).
Embora a ideia de poupar nos encargos com comissões seja atraente, saiba que a mediação imobiliária traz valor e profissionalismo ao processo de venda de uma casa, ajudando a evitar várias das armadilhas que abordamos neste guia.
Gerir o processo de venda por conta própria exige dedicação e um certo nível de conhecimento do mercado imobiliário. Desde a avaliação do preço de mercado até à negociação direta com potenciais compradores, cada passo deve ser cuidadosamente planeado.
Vamos abordar as principais fases para vender casa sem imobiliária, proporcionando-lhe dicas e estratégias para navegar neste processo com confiança, segurança e sucesso.
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Conteúdos
Fase 1. Vender Casa sem Imobiliária: Prepare o Processo
Determinação do Preço de Mercado
Determinar o preço adequado para a sua casa é essencial para o sucesso da venda. Uma avaliação correta não só garante que a sua casa será vendida por um valor justo, mas também previne os atrasos significativos na venda causados por um preço inicial inflacionado.
Para começar a avaliação da sua casa, deve consultar os principais portais imobiliários (Idealista, Imovirtual, SuperCasa), que oferecem uma boa visão sobre os preços anunciados na sua área. É crucial que filtre os imóveis para que sejam o mais comparáveis possível à sua casa, considerando fatores como tipologia, área bruta e útil, estado de conservação e características específicas.
Saiba que os preços anunciados são frequentemente bastante superiores aos valores de venda efectiva, conforme iremos abordar na secção “Armadilhas a Evitar na Fase 1”. Por isso, se tiver como aceder aos dados de venda efetiva, a melhor prática passa por analisar as vendas concluídas nos últimos 12 meses de imóveis semelhantes no seu bairro para determinar uma base sólida para o preço de venda, ajustado à realidade dos compradores na sua zona.
Se sentir necessidade de apoio profissional para determinar o valor de mercado da sua casa, considere contratar um avaliador profissional registado na CMVM. Este serviço tem um custo entre 200€ e 300€, e estes avaliadores são frequentemente consultados pela banca durante o processo de avaliação para crédito à habitação, dando-lhe assim uma ideia antecipada do valor que será considerado pela banca caso o futuro comprador recorra a financiamento.
Documentação e Apoio Jurídico
Antes de mais, é fundamental que comece por recolher todos os documentos necessários para a venda da sua casa. Veja a lista do que vai precisar:
- Caderneta Predial: pode obter a caderneta da sua casa gratuitamente na sua área pessoal no Portal das Finanças.
- Certificado Energético: se necessitar de um novo, pode obtê-lo através de um profissional ou empresa certificada pela ADENE, com um custo de 175-275€ + IVA.
- Certidão Permanente de Registo Predial: disponível no portal do Registo Predial Online, com um custo de 15€ e validade de 6 meses. Nesta certidão encontrará também descrita a Licença de Habitação – não obrigatória para a venda desde 2024, mas poderá ser solicitada para aferir potenciais encargos legais futuros.
- Planta do Imóvel: essencial caso o futuro comprador recorra a crédito à habitação. Pode ser obtida na sua Câmara Municipal.
- Ficha Técnica de Habitação: solicitada para edifícios construídos após março de 2004. Se precisar de uma segunda via, pode ser obtida na sua Câmara Municipal.
- Declaração de Não Dívida ao Condomínio (se relevante): obrigatória para atestar a inexistência de dívidas ao condomínio. Este documento é geralmente fornecido pelo administrador do condomínio.
Caso pretenda saber mais informações sobre a documentação necessária para a venda de um imóvel, pode consultar o nosso guia completo.
Nesta fase, aproveite também para procurar o apoio jurídico de um profissional competente, como um solicitador(a), que não só pode auxiliar na recolha de alguns destes documentos, mas também será essencial mais tarde na correta elaboração do Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). É importante garantir que todos os aspetos legais estão cobertos e que os seus interesses são protegidos.
Armadilhas a Evitar: Fase 1 – Vender Casa sem Imobiliária
Apego emocional
Evite que o seu apego emocional à casa inflacione o preço. Muitas vezes, este apego leva a um preço anunciado desajustado, resultando numa venda prolongada por muitos meses que apenas se concretiza por valor significativamente inferior, causando desgaste emocional desnecessário.
Cuidado com os preços anunciados
Ao consultar imóveis comparáveis à sua casa, como os listados no Idealista ou nas páginas de agências imobiliárias como a Remax, tenha em mente que o preço anunciado raramente coincide com o valor efetivo de venda.
Para ilustrar, considere o indicador “gap de mercado”, que mostra a diferença percentual entre o preço médio das casas efetivamente vendidas numa determinada zona e o preço médio das casas anunciadas para venda nessa mesma zona. Este indicador deve ser sempre considerado por zona, tipologia e estado de conservação, e requer acesso aos dados das vendas concluídas para uma análise mais concreta caso a caso.
Em termos agregados, em março de 2024, o gap de mercado médio para imóveis usados em Lisboa era de -18% e no Porto de -21% (dados da Confidencial Imobiliário). Na prática, um gap de -18% significa que para um imóvel efetivamente vendido por 250 000€, o preço médio pedido nos anúncios de venda de todos os imóveis comparáveis seria cerca de 305 000€.
Este diferencial deve-se não só ao desconto típico de negociação (em 2024 entre 6-10% para imóveis usados), mas também à estratégia de angariação das agências imobiliárias para atrair potenciais clientes vendedores com preços de listagem um pouco acima do valor de mercado.
Pondere a rapidez da venda
Pondere sobre a rapidez com que deseja vender. Colocar a sua casa à venda por um valor próximo da média do mercado implica um tempo de venda alinhado com a média atual do mercado de 4 a 6 meses, dependendo de fatores como a localização, tipologia e estado de conservação. Se desejar acelerar a venda, pode considerar fixar o preço inicial pelo menos 5-10% abaixo do valor de mercado, ajustando conforme o estado da sua casa.
Não adie a regularização da documentação
É importante resolver este aspeto o quanto antes. Um bom solicitador(a) poderá ser uma grande ajuda neste processo. Depois de recolher toda a documentação obrigatória, confirme com o seu solicitador(a) se tudo está conforme os requisitos legais para a realização da escritura de venda. Se estiver tudo em ordem, excelente, pode avançar para a próxima fase. Caso contrário, comece de imediato a tratar da regularização da documentação. Lembre-se que alguns processos de regularização junto das conservatórias podem levar semanas, ou até meses, a serem concluídos.
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Fase 2. Vender Casa sem Imobiliária: Prepare a Casa
Pequenas Reparações
Corrigir pequenos defeitos é essencial para não desviar a atenção dos pontos fortes da sua casa. Investir em reparações básicas, como apertar um corrimão solto, reparar uma torneira que pinga ou substituir lâmpadas fundidas, irá demonstrar um cuidado contínuo com a sua casa.
Despersonalização e Arrumação
Preparar a sua casa para a venda também passa pela despersonalização. Retirar fotografias pessoais, coleções e itens excessivamente personalizados pode ser decisivo. Isso permite que potenciais compradores se imaginem a viver no espaço, o que irá acelerar o processo e o sucesso de venda.
Home Staging
Cada vez mais utilizadas, as técnicas de ‘home staging’ podem transformar completamente a apresentação da sua casa. Reorganizar móveis, melhorar a iluminação e otimizar o layout dos espaços são estratégias que realçam o potencial do imóvel e podem fazer com que ele se destaque no mercado, atraindo mais interesse e, potencialmente, uma venda mais rápida. Ficam aqui algumas dicas.
Fotografias e Vídeos Profissionais
Num mercado cada vez mais digital, ter fotografias e vídeos de alta qualidade é fundamental. Estes recursos são os primeiros a captar a atenção dos compradores em portais online e redes sociais. Contratar um fotógrafo profissional com experiência no sector imobiliário para captar a essência e os melhores ângulos da sua casa irá certamente traduzir-se num anúncio de venda mais apelativo e, consequentemente, numa venda mais rápida.
Armadilhas a Evitar: Fase 2 – Vender Casa sem Imobiliária
Não tente fazer reparações por conta própria ou ocultar defeitos graves
Evite a tentação de fazer reparações maiores por conta própria, a menos que tenha as habilidades necessárias. Reparações mal feitas ou a tentativa de ocultar problemas sérios (por exemplo infiltrações ou problemas de humidade) podem levar a complicações durante as negociações e visitas subsequentes, podendo mesmo resultar em desacordo total após a descoberta pelo futuro comprador. É mais prudente tratar das reparações com profissionais ou ser transparente sobre qualquer problema sério existente.
Ignorar a necessidade de obras profundas
Se a sua casa necessita de renovações significativas, pode ser mais vantajoso ajustar o preço de venda para refletir essa realidade, em vez de embarcar em grandes obras. As renovações profundas são bastante demoradas e dispendiosas, e nem sempre garantem um retorno do investimento. Caso disponham de capitais próprios, muitos compradores preferem adquirir uma casa a um preço mais baixo e realizar as obras ao seu gosto. Caso contrário, e caso a sua casa necessite de obras profundas, considere também que o comprador dificilmente conseguirá financiamento bancário para uma avaliação de compra em linha com o valor de mercado.
Não invista em soluções baratas que acrescentam pouco valor
Cuidado com investimentos em melhorias que parecem económicas, mas que não adicionam valor real ao imóvel. Por exemplo, instalar armários de cozinha de baixa qualidade ou pinturas de baixo custo pode parecer uma boa solução inicialmente, mas esses detalhes podem não ser apreciados por potenciais compradores, que podem preferir substituí-los posteriormente. Se necessário, priorize melhorias que ofereçam um bom retorno sobre o investimento e que sejam amplamente valorizadas no mercado.
Não utilize fotografias próprias e de baixa qualidade
A apresentação visual da sua casa é fundamental, especialmente em portais online onde as imagens são a primeira impressão que os compradores terão da sua casa. Evite usar fotografias tiradas com o telemóvel. Opte por contratar um fotógrafo profissional que possa capturar a melhor luz e ângulos que valorizem o espaço. Se possível ou tiver as habilidades necessárias, considere também a criação de vídeos criativos que podem oferecer uma perspetiva mais completa e diferenciadora da sua casa aos potenciais compradores.
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Fase 3. Vender Casa sem Imobiliária: Publicidade, Negociação
Publicidade em Portais Imobiliários e Redes Sociais
Para alcançar um amplo leque de potenciais compradores, é essencial listar a sua casa nos portais de venda de imóveis mais visitados, como o Idealista, Imovirtual e SuperCasa. Utilizar as redes sociais para promover a sua casa também pode ser bastante eficaz.
Certifique-se de que a descrição da casa no anúncio de venda é completa e atraente (sem esquecer uma tradução complementar em Inglês) e que as fotografias e vídeos são de alta qualidade. Estes elementos são muito relevantes para captar o interesse inicial dos potenciais compradores e incentivá-los a explorar mais a fundo a sua casa.
Qualificação de Compradores
A qualificação de compradores é um passo importante para identificar aqueles que têm um interesse genuíno na sua casa. Realize este processo com profissionalismo para assegurar que só marca visitas com potenciais compradores que demonstram um interesse real e que possuem a capacidade para concluir a compra.
Antes de agendar uma visita, é importante confirmar sempre com qualquer comprador interessado:
- Adequação às Necessidades: certifique-se de que o comprador entende todas as características da casa e confirme que estas atendem às suas necessidades.
- Finalidade da Compra: compreenda a motivação para a compra da sua casa. Saber se o comprador procura uma habitação própria, um investimento ou uma segunda casa pode influenciar as negociações.
- Financiamento da Compra: pergunte sobre como será financiada a compra, especialmente se houver necessidade de financiamento bancário. Pergunte se existe alguma pré-aprovação de crédito habitação e discuta os planos de financiamento para assegurar que não haverá obstáculos na conclusão da venda.
Gestão de Visitas
A organização e condução de visitas requerem uma postura profissional da sua parte. Assegure-se de que está disponível para mostrar a casa em horários convenientes aos interessados e que está preparado(a) para responder a todas as perguntas de forma clara, honesta, e sempre suportada pela devida documentação. Uma visita bem conduzida é decisiva na formação da primeira impressão positiva que os compradores terão da sua casa.
Negociação
A negociação é uma etapa decisiva no processo de venda de uma casa. Para negociar eficazmente, é importante estar bem informado(a) sobre o valor real da sua casa no mercado e ter também bem ciente o valor mínimo que está disposto(a) a aceitar. Na prática, a recomendação é que esteja disponível para a negociação, mas também preparado(a) para ser firme e manter as suas prioridades.
Calma, boas capacidades de comunicação e um pouco de flexibilidade ajudarão a fechar o negócio de forma que ambas as partes saiam satisfeitas da negociação. Lembre-se de que esse é o principal objetivo de uma negociação bem-sucedida.
Armadilhas a Evitar: Fase 3 – Vender Casa sem Imobiliária
Não anuncie “Não quero ser contactado(a) por imobiliárias”
Colocar esta frase no anúncio pode parecer uma boa ideia para evitar o tsunami de chamadas de angariação de agentes imobiliários, mas, na realidade, tal aviso não é eficaz e acabará por ser contactado(a) por vários agentes que estão apenas a fazer o seu trabalho de angariação. Além disso, esta atitude irá transmitir uma falta de compreensão da sua parte sobre as dinâmicas atuais do mercado imobiliário, que está cada vez mais focado na colaboração entre vendedores, compradores e intermediários, conforme abordamos no ponto seguinte.
Não ignore a possibilidade de colaboração com agências
O mercado imobiliário em Portugal está a evoluir rapidamente para um modelo que valoriza cada vez mais o acompanhamento ao cliente comprador, incluindo suporte na procura, visitas e negociação. Este modelo funciona com base na partilha de comissões em “modelo 50/50” entre agentes – ou seja 50% da comissão para o agente que faz a assessoria ao cliente vendedor e 50% para o agente que representa o cliente comprador.
Ao excluir completamente a possibilidade de trabalhar com agentes imobiliários estará a perder uma grande (e crescente) fatia de potenciais compradores que não contactam diretamente nos portais onde você faz a divulgação da venda da sua casa. Quando contactado(a) por um agente, manifeste claramente que está disponível para negociar caso apresente clientes genuinamente interessados. Diga que apenas considera assinar um contrato de mediação no momento da assinatura de um Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Quanto à remuneração, sugira incluir um valor adicional no preço de venda para acautelar a comissão de mediação do agente que representa o potencial comprador.
Nem todos os agentes ou compradores irão aceitar o seu pedido, mas esta abordagem poderá aumentar o leque de potenciais compradores para a sua casa.
Não seja inflexível nas negociações
A venda de uma casa é uma negociação que deve satisfazer ambas as partes envolvidas. Não estar aberto(a) a negociações será prejudicial, especialmente se o seu preço de venda estiver acima do valor de mercado. É natural que receba ofertas abaixo do valor pedido – o desconto típico de negociação geralmente ronda os 5-10% para imóveis usados que estão mais alinhados com o valor de mercado, ou até mais, se o preço estiver inflacionado. Mantenha abertura a propostas e trabalhe para encontrar um terreno comum que satisfaça ambas as partes.
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Fase 4. Vender Casa sem Imobiliária: Feche a Venda
Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
O CPCV é um acordo legal entre o vendedor e o comprador que estabelece as condições para a venda da propriedade. Este contrato inclui não apenas o preço acordado, mas também penalizações para o caso de qualquer das partes desistir do negócio, além de estipular uma data para a conclusão da venda. É fundamental que este documento seja claro e preciso, contendo todas as especificações do negócio, e que seja redigido com o auxílio de um profissional legal.
Marcação da Escritura
Após a assinatura do CPCV, o próximo passo é marcar a escritura de compra e venda, que é o ato formal de transferência de propriedade. Este processo geralmente envolve um notário e deve ser agendado numa data que seja conveniente para ambas as partes, de acordo com o acordado no CPCV. Tipicamente, os custos da escritura e registos são suportados pela parte compradora.
Direitos de Preferência
Em Portugal, certas entidades, como inquilinos ou entidades públicas, podem ter direito de preferência na compra de imóveis. Antes de finalizar a venda, é necessário anunciar a intenção de venda no portal Casa Pronta pelo menos 10 dias úteis antes da data da escritura, para assegurar que não existem direitos de preferência que possam afetar o processo. O custo deste anúncio é 15€ e este passo é relevante para evitar complicações legais posteriores.
Distrate do Crédito à Habitação
Se tem um crédito habitação em curso associado à casa que está a vender, será necessário realizar um pedido de distrate junto do seu banco. Este processo envolve a negociação com o banco para liquidar o empréstimo existente, muitas vezes com o montante que o comprador pagará pela casa. É importante iniciar este processo pelo menos 14 dias úteis antes da data da escritura para garantir que tudo esteja resolvido no dia da escritura.
Escritura e Registo
A escritura é o documento final que oficializa a transferência de propriedade do vendedor para o comprador. Depois de assinada a escritura, é essencial proceder ao registo da mesma no Registo Predial para que o novo proprietário seja formalmente reconhecido. Este passo final é importante para a proteção legal de ambas as partes.
Armadilhas a Evitar: Fase 4 – Vender Casa sem Imobiliária
Não fazer ou assinar um CPCV
A falta de um Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) pode levar a incertezas significativas e problemas legais, pois este documento é essencial para assegurar os direitos e deveres de ambas as partes antes da finalização da venda. Não ter um CPCV devidamente assinado expõe o vendedor a riscos como o desinteresse súbito do comprador ou tentativas de renegociação do preço já acordado.
Utilizar uma minuta de CPCV genérica encontrada online
Elaborar um CPCV sem a assistência de um profissional qualificado, como um solicitador, ou recorrer a minutas genéricas encontradas na internet, pode resultar num CPCV incompleto ou inadequado que não cobre todas as especificidades legais do seu caso. Estas minutas genéricas podem estar desatualizadas ou omitir cláusulas essenciais que protegem as partes envolvidas, resultando em disputas legais que poderiam ser facilmente evitadas com uma abordagem profissional.
Não ter efetuado a regularização de documentação de venda atempadamente
Conforme mencionado anteriormente, caso seja necessária qualquer regularização da documentação necessária à venda da sua casa, deixá-la para a última hora irá causar atrasos significativos na assinatura do CPCV e na escritura. É crucial iniciar este processo o mais cedo possível, mesmo antes de anunciar a casa para venda, para garantir que todos os documentos estão prontos e validados para proceder sem demora quando chegar a um acordo para a venda.
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Vender Casa sem Imobiliária: Por fim, Lembre-se
Vender casa sem imobiliária é uma jornada desafiante, mas recompensadora, proporcionando-lhe controlo total sobre o processo e potencialmente maior retorno financeiro. No entanto, como vimos ao longo deste guia, requer uma preparação cuidadosa, atenção aos detalhes e uma compreensão sólida das etapas legais envolvidas.
Desde a preparação e apresentação da sua casa até à negociação e finalização da venda, cada fase traz os seus próprios desafios. Ao seguir as orientações apresentadas neste guia e ao evitar as armadilhas comuns, estará mais bem equipado(a) para gerir este processo com confiança e eficácia.
Lembre-se que a chave para uma venda bem-sucedida é a preparação, a apresentação profissional e a disposição para se adaptar conforme as necessidades do mercado e dos potenciais compradores. Com as estratégias corretas e uma abordagem informada, conseguirá não apenas vender casa sem imobiliária, mas também garantir que o processo seja o mais tranquilo e proveitoso possível.
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