Para vender um imóvel herdado com sucesso e tranquilidade, é necessário estar familiarizado com alguns procedimentos legais e práticos envolvidos no processo de herança em Portugal.
Este guia detalhado foi criado para ajudá-lo(a) a navegar cada etapa deste processo. Vamos explorar todos os passos necessários para garantir que consegue vender o seu imóvel herdado com serenidade e eficiência. Note que estas informações podem não se aplicar ao seu caso específico; recomendamos sempre consultar um advogado especializado para analisar a sua situação particular.
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Conteúdos
Fase 1 – Vender um Imóvel Herdado: Processo de Herança
Registo do Óbito
A primeira etapa é registar o óbito do falecido(a). A certidão de óbito pode ser solicitada na conservatória do registo civil e oficializa o falecimento do anterior proprietário(a), marcando o início legal do processo de herança tradicional.
Habilitação de Herdeiros
Após o registo do óbito, é necessário obter a certidão de habilitação de herdeiros. Este documento identifica todos os herdeiros legais do falecido(a) e é crucial para iniciar o processo de inventário e partilhas. Pode ser obtido junto do notário ou do advogado que está a gerir o processo de herança. Além de identificar os herdeiros, este documento também define quem é a pessoa responsável por liderar o processo de herança, designada por “cabeça de casal”.
Existem diferentes tipos de habilitação de herdeiros, e os custos podem variar consoante a complexidade do processo. A habilitação simples, que apenas certifica os herdeiros sem incluir registos adicionais, tem um custo aproximado de 150 euros. Já a habilitação com registo dos bens da herança em comum a favor de todos os herdeiros tem um custo inicial de 375 euros, ao qual podem acrescer taxas adicionais, como 30 euros por cada imóvel, quota ou participação social e entre 15 e 20 euros por cada bem móvel incluído.
Por fim, a habilitação de herdeiros com registo e partilha de bens é a mais dispendiosa, custando cerca de 425 euros, além de custos adicionais, como 125 euros por cada registo de aquisição de bens imóveis além do primeiro, 30 euros por imóvel ou participação adjudicada a cada herdeiro, e entre 15 e 20 euros por cada bem móvel adjudicado.
Inventário e Avaliação da Herança
O inventário é o processo utilizado para determinar todos os bens que compõem a herança. Este processo pode ser iniciado por qualquer um dos herdeiros e deve ser realizado com a assistência de um notário ou advogado. Durante o inventário, é feita a avaliação dos bens, incluindo imóveis, para determinar o seu potencial valor. Este levantamento ajuda a esclarecer o que está incluído na herança e qual o valor de cada item, facilitando a divisão entre os herdeiros.
Note que aceitar a herança significa assumir tanto os ativos quanto os passivos associados. É importante verificar se há hipotecas ou dívidas associadas antes de tomar uma decisão final de aceitação da herança.
Uma questão frequente é se é possível vender um imóvel em processo de inventário. A resposta é que, de forma geral, não é possível vender um imóvel antes de concluir o inventário, uma vez que este processo é necessário para identificar os herdeiros e regularizar a propriedade do imóvel em questão. No entanto, com o consentimento expresso de todos os herdeiros, pode ser possível avançar com a venda, mas tal exige sempre a aprovação do notário ou do tribunal responsável pelo processo. É importante consultar um advogado ou notário para avaliar a viabilidade desta opção no seu caso específico.
Partilha dos Bens entre os Herdeiros
Depois do inventário e avaliação, procede-se à partilha dos bens entre os herdeiros. Esta partilha deve ser justa e de acordo com o valor de cada bem avaliado. O processo é formalizado através de um acordo entre os herdeiros registado em cartório notarial ou no balcão de heranças. Este acordo pode incluir a venda de certos bens para distribuir o valor entre os herdeiros ou a atribuição de diferentes bens a diferentes herdeiros.
Registo dos Bens Partilhados
Após a partilha, é necessário atualizar o registo predial dos bens para refletir os novos proprietários. Este passo garante que o imóvel está legalmente em nome dos herdeiros e é essencial para qualquer transação de venda futura. Esta atualização é feita na conservatória do registo predial. Sem este registo, os novos proprietários não podem legalmente vender um imóvel herdado nem transferir a propriedade do imóvel.
Além disso, é importante ter em atenção as obrigações fiscais associadas à herança.
Quem Paga Imposto por Herdar um Imóvel?
Os familiares diretos do falecido, como cônjuge, unido de facto, descendentes (filhos, netos e bisnetos) e ascendentes (pais e avós), estão isentos do pagamento de imposto de selo sobre a herança.
No entanto, outros herdeiros que não estejam abrangidos por esta isenção, como irmãos ou outros familiares mais distantes, terão de pagar 10% de imposto de selo sobre o valor dos bens herdados. Por exemplo, se um imóvel herdado por um irmão tiver um valor de 50 mil euros, o imposto devido será de 5 mil euros.
Como é Determinado o Valor para Tributação?
O valor utilizado para cálculo do imposto de selo é geralmente o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, que consta da caderneta predial e reflete o valor atribuído ao imóvel para fins fiscais. Este valor pode ser significativamente inferior ao valor de mercado, dependendo da data da última atualização do VPT.
Após completar todos estes passos, o imóvel está legalmente pronto para iniciar o processo de venda. Ao estar ciente dos procedimentos legais e práticos envolvidos neste processo vai assegurar que consegue vender um imóvel herdado de forma eficiente e livre de complicações.
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Fase 2 – Vender um Imóvel Herdado: Prepare a Venda
Depois de concluir todos os procedimentos legais necessários para vender um imóvel herdado, o próximo passo é preparar o imóvel para venda. Esta etapa é crucial para garantir que o processo de venda seja eficiente, rápido, e que se consegue obter o valor justo pela venda do imóvel. Vamos explorar duas etapas essenciais neste processo.
Documentação Necessária
Antes de colocar o imóvel no mercado, é fundamental assegurar que toda a documentação do imóvel está em ordem. A documentação necessária inclui:
- Caderneta Predial: pode obter a caderneta do imóvel gratuitamente na sua área pessoal no Portal das Finanças.
- Certificado Energético: se necessitar de um novo, pode obtê-lo através de um profissional ou empresa certificada pela ADENE.
- Certidão Permanente de Registo Predial: disponível no portal do Registo Predial Online. Nesta certidão encontrará também descrita a Licença de Habitação.
- Planta do Imóvel: essencial caso o futuro comprador recorra a crédito à habitação. Pode ser obtida na sua Câmara Municipal.
- Ficha Técnica de Habitação: solicitada para edifícios construídos após março de 2004. Se precisar de uma segunda via, pode ser obtida na sua Câmara Municipal.
- Declaração de Não Dívida ao Condomínio (se relevante): obrigatória para atestar a inexistência de dívidas ao condomínio. Este documento é geralmente fornecido pelo administrador do condomínio.
Caso pretenda saber mais informações sobre a documentação necessária para a venda de um imóvel, pode consultar o nosso guia completo.
Para além da documentação do imóvel, é importante assegurar que todos os documentos relacionados com o processo de herança estejam devidamente organizados. Esta documentação inclui:
- Certidão de Óbito da pessoa falecida: necessária para comprovar o falecimento do proprietário(a) anterior e estabelecer a sucessão de herdeiros.
- Documento do Imposto de Selo: pelo falecimento do proprietário(a) anterior, obrigatório para a venda.
- Certidão de Nascimento e Certidão de Casamento dos Herdeiros (quando aplicável): para verificar a relação com o falecido(a).
- Certidão de Habilitação de Herdeiros: emitida pelo Cartório Notarial, que identifica todos os herdeiros do falecido(a).
- Escritura de Partilha de Herança: assegurando que os herdeiros possuem legalmente o imóvel após a partilha de herança.
Nota: para evitar atrasos ou problemas ao vender um imóvel herdado, caso os herdeiros sejam casados sob o regime de comunhão geral de bens ou de adquiridos, será sempre essencial que os seus cônjuges assinem qualquer contrato relacionado com a venda do imóvel, particularmente o contrato de mediação (caso existente), o contrato de promessa de compra e venda, e o contrato de compra e venda.
Reparações e Melhorias
Ao preparar um imóvel herdado para venda, é relevante avaliar cuidadosamente se são necessárias reparações ou se é preferível vender no estado atual. Se o imóvel se encontrar em relativo bom estado, pequenos arranjos serão sempre benéficos para atrair potenciais interessados e acelerar a venda.
Para situações que envolvam remodelações completas ou substanciais, como por exemplo imóveis antigos ou que se encontram em estado de conservação “de origem”, pode nem sempre ser financeiramente vantajoso realizar essas obras antes da venda. Deve ser sempre avaliado caso a caso, em termos de recursos financeiros, tempo, investimento emocional, valorização vs localização, e sempre considerando os diversos riscos envolvidos.
Frequentemente, vender o imóvel no estado atual e ajustar o preço para refletir a necessidade de obras acaba por ser a opção escolhida, permitindo ao novo comprador personalizar o imóvel ao seu gosto após a aquisição.
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Fase 3 – Vender um Imóvel Herdado: Processo de Venda
A escolha da forma de venda é um dos passos mais importantes e pode influenciar significativamente a rapidez e o sucesso da venda do imóvel. Vamos explorar as três opções principais.
Venda com Imobiliária
Contratar os serviços de um consultor(a) imobiliário é uma opção popular para muitos vendedores, especialmente aqueles que preferem o apoio de um(a) especialista com conhecimento do mercado local.
Quando bem escolhido, um consultor(a) imobiliário pode acrescentar bastante valor ao processo de venda de um imóvel, muito além do apoio com a papelada e com as visitas ao imóvel – particularmente em termos de promoção, estratégia de venda, qualificação de compradores, apoio no processo de crédito habitação, representação do vendedor durante as negociações, entre outros.
- Vantagens: os consultores e as agências imobiliárias têm experiência, rede de contactos e estratégias de marketing eficazes para promover o imóvel. Lidam com a maior parte da burocracia, com as negociações, e ajudam com todo o processo de venda até estar concluído.
- Desvantagens: além da demora para encontrar o comprador do seu imóvel, a contratação do serviço mediação tem um custo associado que geralmente ronda os 5-6% + IVA do valor da venda.
Venda Privada ou Sem Imobiliária
A venda privada envolve vender um imóvel herdado diretamente a um comprador sem a intervenção de intermediários – normalmente vendendo a um familiar ou conhecido, ou anunciando o imóvel para venda no mercado sem ajuda de mediação imobiliária.
Esta opção pode ser vantajosa pois permite poupar em comissões de mediação. No entanto, requer mais esforço e investimento pessoal para encontrar compradores, negociar e tratar de toda a papelada.
- Vantagens: maior controlo sobre o processo de venda e potencial para poupar dinheiro com comissões.
- Desvantagens: pode ser demorado e exigir mais trabalho e conhecimento do mercado imobiliário. Por outro lado, diversos compradores utilizam o serviço de mediação na compra, dado tratar-se de um serviço gratuito e com diversas vantagens, pelo que poderá perder o acesso a uma fatia considerável de interessados.
Saiba mais sobre o processo para vender a sua casa sem imobiliária e as melhores dicas no nosso guia completo.
Venda para Empresa de Compra Rápida de Imóveis
Empresas especializadas em compra rápida de imóveis, como a Tejo360, oferecem uma solução rápida de compra e uma alternativa sem complicações para quem precisa de vender um imóvel herdado.
- Vantagens: processo rápido, frequentemente concluído em 14 dias ou menos, sem necessidade de reparações ou melhorias e sem pagar os custos associados ao serviço de mediação (5-6% + IVA). Ideal para quem valoriza a rapidez do serviço, a segurança e certeza da concretização do negócio, e a disponibilização de liquidez imediata.
- Desvantagens: dependendo do imóvel e do estado, o valor oferecido pelo imóvel pode ser inferior ao valor potencialmente conseguido numa venda tradicional, devido à conveniência, certeza, e rapidez do serviço oferecido.
Fase 4 – Vender um Imóvel Herdado: Mais-Valias
Depois de concluir a venda do imóvel herdado, é necessário cumprir as obrigações fiscais associadas. Esta etapa é crucial para evitar problemas legais ou encargos adicionais. Veja o que deve considerar:
Como Declarar a Venda de um Imóvel Herdado
A venda de um imóvel herdado deve ser declarada no Anexo G do Modelo 3 da Declaração de IRS. Aqui, é necessário especificar:
- O valor pelo qual o imóvel foi vendido.
- O valor atribuído ao imóvel no processo de partilha da herança (considerado o “valor de aquisição”).
- Os encargos relacionados com a venda, como comissões imobiliárias e despesas legais.
- Eventuais obras realizadas nos últimos 12 anos, desde que devidamente documentadas.
Impostos a Pagar ao Vender um Imóvel Herdado
A venda de um imóvel herdado pode estar sujeita a mais-valias imobiliárias, calculadas com base na diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda. Em relação a mais-valias:
- Apenas 50% da mais-valia apurada será tributada em sede de IRS, exceto em casos específicos, como quando o imóvel tenha recebido apoios públicos não reembolsáveis e seja vendido antes do prazo legal, situações em que 100% da mais-valia será tributada.
- Isenção de mais-valias: para beneficiar de isenção, o imóvel vendido deve ser uma Habitação Própria e Permanente (HPP) e o valor da venda reinvestido na aquisição de uma nova HPP dentro de um prazo de 36 meses. Imóveis herdados que não sejam HPP, como habitações secundárias ou de investimento, não estão abrangidos por esta isenção, mesmo que o valor seja reinvestido.
Além disso, caso a venda gere um montante considerável, esteja atento ao escalão de IRS em que será incluído, pois isso pode aumentar a sua tributação global. Para saber mais sobre como calcular e como declarar as mais-valias imobiliárias associadas à venda de um imóvel, pode consultar o nosso guia dedicado.
Recapitulando
Para vender um imóvel herdado com sucesso é importante seguir os vários passos discutidos neste guia, desde concluir com segurança o processo legal de herança do imóvel, assegurar que toda a documentação está em ordem, avaliar a necessidade de reparações vs venda no estado atual, e escolher a forma de venda mais adequada ao seu caso e objetivos pessoais. Ao seguir estas orientações, estará mais bem preparado(a) para vender o seu imóvel herdado de forma eficiente e com a melhor experiência possível.
Se precisar de vender um imóvel herdado rapidamente e deseja uma solução simples e eficaz, não hesite em contactar a Tejo360. Oferecemos uma avaliação rápida e fazemos uma proposta de compra em até 48 horas após a visita. Compramos a sua casa facilitando todo o processo para si. Pode ler mais sobre o nosso processo de compra aqui.
