Documentos para Vender Casa? Guia Prático

Reunir e regularizar os documentos para vender casa é uma etapa fundamental que pode fazer toda a diferença na rapidez e no sucesso da venda do seu imóvel. A falta de um documento ou uma informação não regularizada pode atrasar, ou até inviabilizar, a marcação da escritura.

Quais os Documentos para Vender Casa?

Para vender uma casa em Portugal precisa de reunir documentação fiscal, jurídica e técnica sobre o imóvel, além de identificação dos proprietários. Alguns documentos são sempre obrigatórios, outros dependem da situação do imóvel ou de o comprador recorrer a crédito à habitação. Se está a vender sem intermediários, consulte também o nosso guia essencial para vender casa sem imobiliária, que detalha todo o processo.

Caderneta Predial

A caderneta predial é o “bilhete de identidade” fiscal do imóvel: identificação, localização, descrição (áreas e tipologia), valor patrimonial tributário e proprietários. É essencial ter uma versão atualizada e sem erros antes de anunciar a casa.

Pode obtê-la gratuitamente e de imediato na área pessoal do Portal das Finanças. Pesquise por “Consultar património predial” e aceda a “Património Predial / Cadernetas”, onde pode consultar e descarregar a caderneta do seu imóvel.

Depois de obter a caderneta, verifique se toda a informação está correta e atualizada. Estas são as armadilhas mais comuns:

• Tipologia mal identificada: é frequente um imóvel constar com uma tipologia diferente da real, sobretudo depois de obras posteriores ao registo.
• Área bruta dependente por declarar: zonas de utilização exclusiva do proprietário no exterior da habitação (varanda, arrecadação, sótão, garagem) muitas vezes não estão refletidas na caderneta.
• Confusão entre usufruto e propriedade: em frações de prédios, é importante que zonas como logradouro, cave, sótão ou garagem estejam identificadas de acordo com o seu estatuto legal. Ter o usufruto de uma garagem ou de um logradouro que pertence ao condomínio não é o mesmo que ser proprietário desse espaço.
• Localização desatualizada: comum quando o imóvel foi adquirido há décadas e houve alterações de arruamentos ou de numeração de polícia na zona.

Verifique a caderneta antes de anunciar: tipologia errada, área bruta dependente por declarar ou confusão entre usufruto e propriedade atrasam (ou inviabilizam) a escritura.

Para corrigir a caderneta, o local depende da natureza da alteração: dados de morada tratam-se na Câmara Municipal, questões de propriedade na Conservatória do Registo Predial e o valor patrimonial tributário (VPT) no serviço de finanças da área do imóvel.

Certidão Permanente do Registo Predial

A certidão permanente do registo predial reúne toda a informação jurídica do imóvel: localização, proprietário, hipotecas e outros ónus como penhoras ou usufrutos. Está disponível online em predialonline.pt, custa 15€ e tem validade de 6 meses. Também pode ser pedida num balcão do Registo Predial.

Independentemente do tipo de imóvel, ao pedir a certidão tem acesso à “descrição genérica” (o prédio). Para frações autónomas, como um apartamento, tem também a “descrição subordinada” ou “unidade de alojamento”, com os registos referentes à fração.

Esta certidão costuma identificar também a licença de utilização do imóvel. Se não estiver descrita, pode pedi-la na Câmara Municipal da área do imóvel. Apesar de, desde o Simplex Urbanístico, a licença de utilização já não ser obrigatória na escritura, o banco do comprador continua a exigi-la para conceder crédito à habitação.

Antes de avançar para a venda, garanta que a certidão que apresenta à parte compradora está dentro do prazo de validade.

Certificado Energético

O certificado energético avalia a eficiência energética do imóvel numa escala de A+ (mais eficiente) a F (menos eficiente) e é obrigatório para vender. É emitido por um perito qualificado, certificado pela ADENE, com um custo entre 150-275€ + IVA, consoante a tipologia do imóvel e a zona do país. Tem validade de 10 anos.

O certificado inclui informação sobre os consumos energéticos (aquecimento, arrefecimento, águas quentes sanitárias) e recomendações de melhoria, como vidros duplos, ar condicionado ou reforço de isolamento.

Antes de anunciar ou vender o imóvel, confirme que o certificado energético ainda está dentro do prazo de validade.

Declaração de Não Dívida ao Condomínio

Se o imóvel faz parte de um prédio em condomínio, precisa de uma declaração que comprove a inexistência de dívidas ao condomínio e informe os encargos anuais previstos para o futuro proprietário. Este documento é geralmente emitido e assinado pelo administrador do condomínio.

Planta do Imóvel

A planta do imóvel mostra de forma esquemática a distribuição das divisões, a tipologia e as áreas de cada espaço. Pode ser obtida na Câmara Municipal do concelho onde se localiza o imóvel.

A apresentação da planta é obrigatória quando o comprador recorre a crédito à habitação para financiar a compra, uma vez que é exigida pelo banco para a avaliação bancária.

Ficha Técnica de Habitação

A ficha técnica de habitação é emitida para edifícios construídos após março de 2004 e reúne informação detalhada sobre a construção do imóvel.

Com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico (DL 10/2024, de 8 de janeiro), aplicável desde 1 de janeiro de 2024, a ficha técnica de habitação deixou de ser obrigatória na celebração do contrato de compra e venda. Se, ainda assim, precisar do documento e não tiver o original, pode pedir uma segunda via na Câmara Municipal.

Outros Documentos Relevantes

Além da documentação do imóvel, é preciso disponibilizar uma cópia do documento de identificação dos proprietários (cartão de cidadão, ou certidão comercial se for uma empresa) e apresentar o estado civil de todos os intervenientes no CPCV e no contrato de compra e venda. Se precisar de rever este contrato, consulte o nosso guia sobre o CPCV.

Para garantir a emissão das guias de pagamento de impostos (IMT, Imposto do Selo), pode ainda ser pedido aos intervenientes que apresentem certidão de não dívida às Finanças e à Segurança Social. A existência de dívidas fiscais por parte de qualquer interveniente impede tipicamente a emissão das guias e, por consequência, a realização da escritura. Se tem dívidas às Finanças, veja como saia da lista negra antes de avançar com a venda.

Consoante a sua situação, podem ainda ser necessários outros documentos:

• Se o imóvel vem de uma herança, poderão ser pedidos documentos relacionados com o processo sucessório, como o comprovativo do imposto do selo por óbito e a certidão de habilitação de herdeiros. Consulte o nosso guia dedicado para vender um imóvel herdado para saber mais.
• Se existirem dívidas (fiscais, hipotecas em incumprimento, penhoras), podem ser pedidos documentos adicionais, como o mapa de responsabilidades do Banco de Portugal dos proprietários ou a consulta de processos pendentes em tribunal.

Prepare Todos os Documentos para Vender Casa

Ter todos os documentos para vender casa reunidos e regularizados é fundamental para um processo de venda rápido e sem complicações. Preparar-se bem faz toda a diferença, sobretudo na rapidez e na redução do stress associado à venda.

Se precisar de vender a casa rápido e com segurança, não hesite em contactar a Tejo360. Apresentamos uma proposta de compra em até 24 horas após a visita e compramos a sua casa diretamente, facilitando todo o processo para si. Contará também com o nosso apoio para reunir todos os documentos para vender casa. Ligue já para 916 381 992 ou leia mais sobre o nosso processo de compra aqui.

Tejo360

A Tejo360 é uma empresa dedicada à compra, reabilitação e revenda de imóveis, com um grupo de investidores experientes e uma equipa altamente especializada.